太愛遊山玩水的中部人

談及在加州首府Sacramento近郊的麋鹿林市( Elk Grove)購屋，可說是又簡單但也曲折。第一趟去Elk Grove是利用五月底的國殤節，但在這國殤節長週末時段裡，Elk Grove沒有什麼Open House可參觀，只參觀了一戶限定住戶至少要有一位是55+歲居住的Senior Community新社區，再參觀了一處預售屋後就隨便到處逛逛。離開麋鹿林市前再與已在電話連絡過的仲介(agent)參觀一戶已有人出價的中古屋，那是我與買方仲介Edward的第一次見面。回程時經過Laguna West，然後再去著名華人小鎮Locke (樂居鎮) 懷古去。

第二趟是在六月二日周六去，出發前就先約好買方仲介Edward了。Edward帶我們看了六間房屋，但因院子都不夠大我與老婆都是興致缺缺，理想中的這間房子是屬短售屋，屋主只開放六月三日下午一點至二點短短一個小時的時段供買主參觀，為了親自檢查屋況，只好在Sacramento住宿一晚。這趟行程是我唯一用心看房的一趟，這週日只開放一小時的房子也是我唯一出價競標的房屋，主要因素是看上院大、屋新、生活機能方便、近我最愛的 Laguna Creek Trails。

Short Sale中文翻譯為短售，又叫做債務減免，亦可直接翻譯成“賠本出售”。Short sale 的英文意思是the lender allows property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss，也就是當屋主因為失業等等原因失去償還貸款能力時，屋主選擇申請short sale來犧牲自己已付的頭期款和已繳的貸款本金，以保護了自己的信用記錄，而貸款銀行則允許屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售，由貸款銀行來承擔經濟損失，以避免房子被foreclosure拍賣的困境。

Short sale 的過程一般都很慢，因為“short sale”的售價是低於貸款餘額，所以出售時必須得到貸款銀行的批准，這往往得花上幾個月的時間。常常在得到貸款銀行的批准時，買主已失去耐心不願意等，或看到更好的房子而見異思遷跑掉了。有時情況更是撲朔迷離，買主花上幾個月的等候時間後，銀行派自己的估價師去評估後認為賣價太低而拒絕批准或者要買主加價上去才能過關。

我要買的這間房子是屬Pre-approved price short sale，因貸款銀行已核准銷售底價，所以將來短售審批的時間可大為縮短，銀行要求加價的變數也可降低。因是短售屋，銀行除支付三千元搬家費給屋主和約15,000美元的買賣雙方的仲介費外，售屋款全拿，這使售價再高對屋主而言，一毛錢也分享不到，但許多買主仍會頻頻出高價競標以求獲得錄取，這只是肥了買賣雙方的仲介和銀行而已。我的仲介Edward在與屋主短暫交談後突然有個構想，要我放棄競標改提供低租金讓屋主可延長一年搬家，這樣才是真正對屋主有好處。

回家後我寫了購屋意向書，聽從我仲介的攻略只加價約三千五百元，可是隔天我就後悔了，因認為再追加一萬元都值得。幾天過後，這間房子出現了Sale Pending而下市了，心裡也確定沒緣份了，也有點後悔為什麼不再加多一點。沒想到在六日二十日突然接到我的仲介的電話，說屋主要改賣給我了，也許那位加價$17,530的買主不同意屋主要求免費延住三個月的要求而退出，我則因為愛上這超過12,000平方英尺的土地而馬上簽約購買。

簽約購屋且經貸款銀行核准後，本想延至八月底再過戶，但網路上仍頻頻出現這間房子仍在拍賣的名單內，為避免有所閃失，乾脆趁在拍賣日前過戶完畢。因而我讓賣主免費多住了將近四個月，還多繳了房屋稅及保險費，且又要擔心賣主搞破壞，在11月30日真正交屋前這段時間，我對賣主可說是小心翼翼，唯恐得罪賣主。

12月1日終於可以來到我已購入近四個月的房子，第一天就有一條小龍(無毒的Garter Snake) 來在後院，一隻蟾蜍在車庫門前守候，一隻貓來訪，老婆高興地說這是吉祥的好兆頭。

為做好出租準備，首先花$90請人來清洗地毯，再花$300來清除雜草，花$60請人安裝我自購的浴室水龍頭，自已也再花了約有三百美元來整理房子，也雇了專業的物業管理人，現就等有緣租屋人了。

這間2008年建的房子售價不到聖荷西60年老房子的一半，但出租租金卻與聖荷西老房子相差不會超過20%-30%，可說是俗擱大碗，適合用於投資。